Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Frage(n):

Was sollte ein Mieter (Gewerbemietvertrag) beachten, wenn er den Gewerbemietvertrag fristgerecht kündigen und dazu dem Vermieter die Kündigung persönlich überreichen möchten?
Wie soll sich der Mieter verhalten, wenn der Vermieter den Empfang nicht „quittiert“ und sich somit die Kündigungsfrist wieder um ein Monat verlängert? Sollte der Mieter zur Sicherheit die Kündigung auch noch per Mail schicken, wenn er auf eine Kündigung per Einschreiben verzichten möchte?

1) Allgemeines Schriftformerfordernis bei Kündigung von Geschäftsträumen

Vorweg sei erwähnt, dass die folgenden Ausführungen nur für die Kündigung von gemieteten Geschäftsräumen gelten:

Eine Kündigung eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist grundsätzlich formlos, also z. B. auch mündlich möglich, soweit keine andere Form im Vertrag vereinbart wurde. Dies ergibt sich daraus, dass § 568 BGB, der das Schriftformerfordernis vorschreibt, sich im Abschnitt „Mietverhältnis über Wohnraum“ befindet und § 578 BGB, der bestimmte Vorschriften für Mietverhältnisse über andere Grundstücke und Räume für entsprechend anwendbar erklärt, diese Norm nicht umfasst.

Falls also keine besondere Schriftform im Mietvertrag vereinbart wurde, ist eine Kündigung auch per E-Mail zulässig.

2) Individuell vereinbartes Schriftformerfordernis

Sollte im Mietvertrag gem. § 127 Abs. 1 BGB die Schriftform vereinbart worden sein, müsste nach § 126 Abs. 1 BGB die Kündigung eigenhändig vom Mieter oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen (also einer bewusst abgekürzten Unterschrift) unterzeichnet werden, sodass in diesem Fall eine Kündigung per „einfacher“ E-Mail nach § 125 BGB nicht wirksam wäre. Anders ist dies bei einer elektronischen Signatur, denn dies stellt letztlich auch keinen Unterschied zu einer eingescannten, eigenhändig unterschriebenen Kündigungserklärung dar. Dies ist jedoch auch nur dann wirksam, wenn der Empfänger einverstanden ist und ist in der Praxis aufgrund der hohen Anforderungen bzgl. Fälschungssicherheit und langfristiger Überprüfbarkeit nur wenig umsetzbar.

Gem. § 368 S. 1 BGB hat der Gläubiger gegen Empfang einer Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis (Quittung) zu erteilen.

Die Kündigung wird jedoch als einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung gem. § 130 Abs. 1 S. 1 BGB in dem Moment wirksam, in dem sie dem Empfänger gegenüber zugeht, also in dessen Machtbereich gelangt, sodass dieser Moment auch für die Kündigungsfrist entscheidend ist. Es handelt sich dabei um ein sog. Gestaltungsrecht, sodass eine Quittung hierfür, vom juristischen Wortlaut her, nicht möglich und vor allem auch gar nicht notwendig ist, ebenso wenig wie eine Empfangsbestätigung.
Auch wenn eine Empfangsbestätigung nicht nötig ist, kann es durchaus sinnvoll sein, den Zugang der Kündigung beweisen zu können, etwa für den Fall eines Rechtsstreits. Im Folgenden sollen deshalb Möglichkeiten hierfür erläutert werden.

3) Beweismöglichkeiten des Zugangs einer Kündigung

Eine Möglichkeit, den Beweis des Zugangs der Kündigung beim Vermieter zu erleichtern, stellt ein Einschreiben dar. Unterschieden werden muss dabei zwischen Übergabe-, und Einwurfeinschreiben.

a) Einwurfeinschreiben

Bei einem Einwurfeinschreiben wird durch den Zusteller lediglich vermerkt, dass der Einwurf in den Briefkasten bzw. das Postfach des Empfängers erfolgt ist. Damit wird der Nachweis erbracht, dass das Schreiben auch wirklich abgeschickt wurde.

b) Übergabeeinschreiben

Beim Übergabeeinschreiben hingegen erhält der Empfänger die Sendung nur gegen Aushändigung. Ist der Empfänger nicht daheim, wird ein Benachrichtigungszettel hinterlassen, dass das Einschreiben bei der Post abzuholen ist.
Beide Varianten sind ausreichend für den Anscheinsbeweis, nach dem aufgrund von allgemeiner Erfahrung auf das Vorliegen von Umständen geschlossen werden kann, also ein erfolgter Zugang vermutet wird

4) Sonstige Möglichkeiten

Weitere Möglichkeiten stellen eine Zustellung durch Vermittlung eines Gerichtsvollziehers gem. § 132 I 1 BGB oder mittels Postzustellungsurkunde dar, die als öffentliche Urkunde anzusehen ist und mit der der Beweis geführt werden kann, dass die Übergabe bewirkt wurde.
Arbeitgeber lassen bei Kündigungen des Arbeitsverhältnisses durch einen Boten inzwischen den ganzen Zustellvorgang mitfilmen oder den Moment des Einwurfs mit einem „Selfie“ dokumentieren.

5) De-Mail

Mit der sog. De-Mail gibt es die Möglichkeit, verbindliche Einschreiben zu versenden und sich den Eingang im Postfach bestätigen zu lassen. Die De-Mail wurde 2012 vom Bundesministerium des Inneren ins Leben gerufen, um sichere und nachweisbare Online-Kommunikation zu ermöglichen. Gesetzliche Regelungen hierzu finden sich im De-Mail-Gesetz.
Vor Gericht hat die De-Mail nach § 371a Abs. 2 ZPO den Anschein der Echtheit und kann nur durch Tatsachen erschüttert werden, die ernstliche Zweifel begründen.
Auf der anderen Seite sind jedoch die fehlende Ende-zu-Ende-Verschlüsselung und die Kosten von ca. 40 Cent pro De-Mail zu berücksichtigen.

Exkurs:

Möglich scheint auch, dass der Empfänger verhindert, dass die Kündigung bei ihm zugeht.
Bei einer vorsätzlichen Verhinderung des Zugangs der Willenserklärung spricht man von einer Zugangsvereitelung, bei der die Erklärung als wirksam zugegangen gilt. Dies gilt jedoch nur bei Arglist, wenn also der Empfänger mit der Erklärung zu rechnen hatte und die Möglichkeit des Zugangs beseitigte, etwa durch Ausschalten des Faxgeräts oder Demontieren des Briefkastens.

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