Kündigung wegen Eigenbedarfs trotz Corona

Frage(n):

Darf derzeit eine Wohnung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Antwort:

Die Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach liegt Eigenbedarf dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung
für sich
– seine Familienangehörigen oder
Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der Vermieter kann insoweit Eigenbedarf für Haushalts- und Familienangehörige anmelden, die in einem so engen Verhältnis zum Vermieter stehen, dass deren Unterbringung zum eigenen Bedarf des Vermieters gerechnet werden kann. Dazu zählen alle, die dauerhaft bereits seit längerer Zeit in Hausgemeinschaft mit dem Vermieter leben (zum Beispiel Ehefrau, Kinder, Hausgehilfen, Pflegepersonen, eingetragene Lebenspartner).
Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden und der Vermieter hat darüber hinaus den Kündigungsgrund konkret anzugeben und zu begründen. Vom Vermieter müssen insoweit vernünftige und nachvollziehbare Gründe genannt werden. Entscheidend ist dabei vor allem, dass der Selbstnutzungswunsch bereits bei der Kündigung konkret bestehen muss. Die Kündigung ist gem. § 573c Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Fraglich ist, ob die aktuelle Situation der Corona-Pandemie auch zu Änderungen für die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs führt.
Der Bundestag hat am 27. März 2020 das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ beschlossen, in dem auch eine Neuregelung zur temporären Anpassung des Mietrechts enthalten ist. Die Regelung erfasst jedoch nur die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Bei Mietern, die bereits Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen haben, ist eine außerordentliche Kündigung weiterhin zulässig. Ebenfalls ist eine ordentliche Kündigung beim Vorliegen sonstiger Kündigungsgründe, wie eben bei Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder einem Fehlverhalten des Mieters gegenüber dem Vermieter, weiterhin möglich. Der Vermieter ist also auch in der aktuellen Situation berechtigt, dem Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen.

Wird dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, so kann er nach § 574 BGB Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Ob im Streitfall ein solcher Härtegrund für die Annahme eines Widerspruchs des Mieters gem. § 574 BGB vorliegt, wird jeweils im Einzelfall von den Gerichten entschieden.
Die Gründe des Mieters müssen somit eine besondere Härte für ihn darstellen, welche über die „üblichen“ Unannehmlichkeiten hinausgehen, welche mit einem Umzug verbunden sind. Aufgrund der zunehmend angespannten Wohnungsmarktlage müssen sich die Gerichte vermehrt mit der Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen und dem Einwand einer besonderen Härte durch den Mieter auseinandersetzen. Daher wird die Norm von Seiten der Gerichte sehr restriktiv gehandhabt.
Ein hohes Alter allein begründet beispielsweise noch keine besondere Härte. Dafür müssen weitere Umstände (wie zum Beispiel körperliche Schwierigkeiten beim Umzug, finanzielle Not, Nähe zu Pflegeeinrichtungen etc.) vorliegen. Demnach ist eine umfassende Aufklärung durch Sachverständigengutachten vorzunehmen, um zu klären, an welchen Erkrankungen die Betroffenen leiden, wie sich dies auf ihre Lebensweise, Autonomie sowie die körperliche und seelische Verfassung auswirken und inwieweit ein Umzug durch die Kündigung den Gesundheitszustand verschlechtern würde.
In vergangenen Entscheidungen stellte der BGH klar, dass sich keine allgemeinen Fallgruppen, wie etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine lange Mietdauer, bilden lassen. Daher muss von den Gerichten vielmehr geprüft werden, wie sich die verschiedenen Faktoren im Einzelfall auswirken. Je nach Persönlichkeit, Krankheitszustand oder seelischer Verfassung des betroffenen Mieters können die Auswirkungen unterschiedlich stark ausfallen.

Weiterführende Informationen:

Weitere Informationen zum „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ und insbesondere zum Aussetzen der Mietzahlungen finden Sie hier.

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