Mieterhöhung

Frage(n):

Ist eine Mieterhöhung von über 20% zu Coronazeiten zulässig?

Antwort:

1) Mieterhöhung während der Corona-Pandemie

Auch wenn die Corona-Pandemie eine Vielzahl von Problemen mit sich gebracht hat, haben sich hierdurch keine Änderungen für die gesetzlichen Regelungen einer Mieterhöhung ergeben. Inwieweit eine solche rechtlich möglich ist, soll im Folgenden geklärt werden.

2) Mieterhöhung nach Vereinbarung oder Gesetz

Die verschiedenen Möglichkeiten einer Mieterhöhung sind in den §§ 557 ff. BGB geregelt. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen einer vertraglichen Vereinbarung nach § 557 Abs. 1 BGB, einer Erhöhung als Staffelmiete oder Indexmiete gem. § 557a bzw. § 557b BGB und der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Schließlich ist auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und bei Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) möglich.

a) Vertragliche Vereinbarung, § 557 Abs. 1 BGB

Aufgrund der im Zivilrecht geltenden Vertragsfreiheit kann durch einen Änderungsvertrag der Inhalt des Mietvertrags, also auch die Höhe der Miete, geändert werden.
Weil für eine solche vertragliche Vereinbarung die gesetzlichen Regelungen der §§ 558 bis 558d BGB gelten, kann hierbei auch vom Vermieter eine Miete angeboten werden, die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.
Grenzen hierfür sind unter anderem die Vorschriften § 5 WiStG zur Mietpreisüberhöhung und § 291 StGB zum Mietwucher.
Nach § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG ist eine Mietpreiserhöhung dann unangemessen hoch, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt. Zusätzlich ist für die Anwendbarkeit von § 5 WiStG nötig, dass der Vermieter den Umstand ausgenutzt hat, dass nur ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorhanden ist.
§ 291 Abs. 1 StGB verlangt seinem Wortlaut nach das Ausnutzen einer Zwangslage oder der Unerfahrenheit des Mieters durch den Vermieter.

b) Staffelmiete

Die Staffelmiete ist in § 557a BGB geregelt und besagt, dass sich Mieter und Vermieter bereits im Voraus darauf einigen, dass die Miete zukünftig steigt.
Gem. § 557a Abs. 1 BGB muss dabei die Miete und die Erhöhung festgelegt werden, des Weiteren muss die Miete gem. § 557a Abs. 2 S. 1 BGB mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Die Erhöhung ist hierbei unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB und der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB, jedoch gelten auch hier die Vorschriften der § 5 WiStG und § 291 StGB, sodass auch hier, soweit die Voraussetzungen gegeben sind (siehe oben), eine Erhöhung um 20% im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete unangemessen hoch sein kann.
Eine weitere Beschränkung stellt die Mietpreisbremse dar, soweit für das bestimmte Gebiet eine solche vorgesehen ist.

c) Indexmiete

Auch eine Indexmiete muss nach § 557b Abs. 1 BGB von den Vertragsparteien schriftlich vereinbart werden. Die zulässige Miete ergibt sich dann durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.

d) Ortsübliche Vergleichsmiete

Was unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen ist, ist in § 558 Abs. 2 S.1 BGB legaldefiniert.
Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einen vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Entscheidend für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnitt aller Mieten für vergleichbaren Wohnraum. Hieraus ergibt sich ein repräsentativer Querschnitt der üblich gezahlten Miete, sodass für den Vermieter ein gewisser Spielraum bleibt.

e) Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b BGB durch, also etwa energetische Modernisierungen nach § 555b Nr. 1 BGB oder solche, die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren nach § 555b Nr. 3 BGB, kann der Vermieter gem. § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Jedoch ist zu berücksichtigen, dass nach § 555b Abs. 3a BGB die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erfolgen darf.

f) Veränderungen von Betriebskosten

Sollte im Mietvertrag eine Klausel enthalten sein, in der eine Pauschalisierung von Betriebskosten vereinbart wurde, kann der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen.
Voraussetzung einer Erhöhung ist zum einen eine Erklärung in Textform nach § 560 Abs. 1 S. 1 BGB und zum anderen eine nachprüfbare Begründung der Erhöhung.
Bei einer Ermäßigung der Betriebskosten ist der Vermieter gem. § 560 Abs. 3 S.1 BGB unverzüglich zur Senkung der Pauschale verpflichtet.
Im Falle einer Vorauszahlung gem. § 560 Abs. 4 BGB muss der Vermieter eine Erhöhung ebenfalls in Textform ankündigen, daneben muss die Basisabrechnung formell und inhaltlich korrekt sein.

3) Fazit

Wie eingangs erwähnt, sind für eine Mieterhöhung auch in Corona-Zeiten die ursprünglichen Regelungen nach dem BGB maßgeblich.
Eine Erhöhung des Mietpreises ist also möglicherweise moralisch fragwürdig, rechtlich jedoch grundsätzlich zulässig, solange sie sich innerhalb der oben aufgeführten Grenzen befindet.

Artikelinhalt