Untervermietung

Frage(n):

Kann der Untermieter „seinen Anteil an der Miete“ verweigern?

Antwort:

Gem. § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters berechtigt, die Mietsache weiterzuvermieten. Dabei ist wesentlich, dass dem Untermieter zumindest ein Teil der Räume zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung stehen muss. Ein daraufhin abgeschlossener Untermietvertrag gilt nur im Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter, welches mit dem Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter zu vergleichen ist. Aus diesem Grund gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts der §§ 535 ff. BGB.

Grundsätzlich kann daher bei einer Untervermietung nicht von „einem Anteil der Miete“ gesprochen werden. Während der Schuldner des Hauptvermieters der Hauptmieter bleibt, soweit mietvertraglich nichts Anderes vereinbart wird, ist der Untermieter Schuldner des Hauptmieters (aus Sicht des Untermieters stellt dieser dessen Vermieter dar), sog. Relativität der Schuldverhätnisse.

Sowohl bei einem Mietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter über die ganze Wohnung, wie auch nur eines (oder mehrerer) unmöblierter oder möblierter Zimmer in einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung gilt, dass der Untermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht aufgrund des Mietzahlungsverzugs vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 bedingt (!) durch die Corona-Krise fürchten muss. Erst wenn der Untermieter diesen Zahlungsrückstand bis zum 31.06.2022 nicht beglichen hat, besteht ein außerordentlicher Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.

Weiterführende Informationen:

Hier erfahren Sie, worauf hierbei besonders geachtet werden sollte.

Von der Regelung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung unberührt bleibt jedoch die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Untermietvertrags durch den Hauptmieter.

Hinsichtlich der ordentlichen Kündigung bestehen Besonderheiten bei einem Untermietvertrag über Zimmer in einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung zu der eines normalen Mietvertrages.

Bei der Untervermietung eines unmöblierten oder möblierten Zimmers in einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung kann der Hauptmieter – sogar ohne, dass er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des (Unter-)Mietverhältnisses hat – ordentlich kündigen,
§§ 573a, 573 BGB.

Ob das Zimmer möbliert oder unmöbliert ist, ist entscheidend für die Kündigungsfrist:Im Falle eines unmöblierten Zimmers verlängert sich hier die Kündigungsfrist um drei Monate.

Nur im Falle der Untervermietung eines möblierten Zimmers in einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung gilt die verkürzte Frist einer ordentlichen Kündigung gem. § 573c Abs. 3 BGB. Danach kann eine Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats erklärt werden. Ist möblierter Wohnraum jedoch an eine Familie untervermietet, so gilt diese kurze Frist nicht.

Artikelinhalt